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农村房屋买卖合同是否有效?   
黄某系某村村民。黄某于1999年在其宅基地上(领有宅基地使用证)建有房屋一幢,建筑面积为213.2平方米,并办有村镇房屋所有权证,该证登记所有权人为黄某。2001年7月,黄某与李某(本村村民)签订房屋购销协议一份,协议约定,黄某将其所有上述房屋出卖给李某,售价为64000 元,一次性付清,付清房款后黄某即把房屋所有权证交付李某。 协议签订后,李某向黄某交付了房款,黄某出具收条,并将房屋及其村镇房屋所有权证交付李某,但未办理产权过户手续。因就诉争房屋产权过户事宜与黄某协商未果,2013年李某起诉黄某,要求黄某协助办理该房屋的过户登记手续。该案在审理中查明,上述房屋所在土地属集体土地,由黄某所在的村委会经营管理。 【分歧】 审理中,就黄某和李某签订的房屋买卖合同是否有效,大家持有不同观点: 第一种观点认为,黄某与李某之间的的房屋买卖合同是双方真实意思表示,且双方的房款及房屋的交付义务已完成,故该买卖合同已成立且生效。合同生效后,该房屋产权登记在黄某名下,房屋所有权并未移转,李某要求黄某协助办理产权过户登记,系黄某作为房屋出卖人的合同义务,故李某的诉讼请求应该支持。 第二种观点认为,双方合同虽系双方真实意思表示,但合同违反法律禁止性规定,故买卖合同无效。李某依据无效合同要求黄某协助过户的诉讼请求不能得到支持。 【评析】 笔者同意第一种观点,理由如下: 首先,判定诉争合同是否有效的依据应当是《合同法》,而非《民法通则》。《民法通则》第58条规定了七种无效的民事行为,其中,第一款第 (五)项规定:违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。而《合同法》第52条第(五)项规定:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效,即把原来的民法通则58条“违反法律”作了进一步的解释,尽可能缩小了无效合同的范围,这正符合合同法所确立的鼓励交易的原则。 根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第3条之规定:“人民法院确认合同效力时,对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的,则适用合同法。”由此可见,本案应当适用合同法来判定诉争合同的效力。 其次,诉争合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定有效。《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”但该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。根据《<合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”所以法院不能依《土地管理法》的上述规定认定合同无效。事实上,目前,我国农村宅基地和房屋办理登记的比例很低,更谈不上办理变更登记了。 第三,《土地管理法》规定:农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。笔者认为,该规定是明确针对农村居民新建住宅而言。法律只规定了农民建住宅要由乡政府批准,而未规定农村房屋买卖也要由政府批准,所以法院不能任意对法律规定作扩大解释,更不能依此认定买卖行为无效。而且,《土地管理法》第62条也规定:“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”显然,法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅,也未对出售行为设置任何限制,而仅仅规定出卖人出售住房后不能再申请宅基地。迄今为止,我国还没有法律或行政法规对农村房屋的买卖做出禁止性或限制性的规定。 国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定:“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这可能是唯一对农村房屋买卖进行限制的规定,但是该通知既非法律,亦非行政法规,更何况其限制的只是城市居民购买农村房屋,根本没有限制农民之间买卖房屋的行为。 第四,若判决合同无效,是对诚实信用基本原则的背离,也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。本案诉争的房屋买卖合同从2001年签订、履行至今已十多年。期间,两家未对该房屋买卖行为产生过任何争议。如果确认合同无效,显然有违诚实信用的基本原则,应属恶意抗辩。而且从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发,如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系,对另一方是不公平的,这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意,也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。
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