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买卖不破租赁有例外吗   
买卖不破租赁原则是绝对的吗?买卖不破租赁有例外吗?事实上,买卖不破租赁原则是存在例外情况的,我国法律也明确规定了两种例外情形:一是房屋在出租前已设立抵押权的,二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。下面将详细介绍这两种情况:
(一)房屋在出租权已设立抵押权的
抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。也就是说,抵押权之上设定的租赁关系不适用买卖不破租赁原则,一旦出租人不能偿还债务,可以通过变卖抵押的房屋用于清偿债务,在这种情况下,承租人的承租权不能对抗。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施。在房屋等不动产被法院查封后,其所有人丧失对房屋的处分权,如果对被查封的房屋进行擅自处分,该处分行为无效。如果承租人在明知房屋被查封,随时都有可能被拍卖的情况下,依然与出租人签订了房屋租赁合同,那么就视为承租人自愿承受房屋可能被拍卖所带来的风险。因此,在这种情况下也不适用买卖不破租赁原则。
以上本文对“买卖不破租赁是什么意思”以及“买卖不破租赁有例外吗”的疑问进行了解答。在现实中,这一原则的适用可能会遇到各种各样的具体情况,比如出租人宣告破产,其房屋作为破产财产要进行拍卖等等,当事人的权益往往得不到保障,因此,最好的办法是在签订租赁合同之前由律师介入进行把关,或是在产生纠纷时寻求律师的帮助,能够更好地维护自己的合法权益。
 
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