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出卖方反悔不卖房子,未必需要双倍返还定金   
上海房产律师||签订居间合同后,出卖方反悔不卖,是否一定要承担双倍返还定金的责任?
2016-09-09 作者:朱久兴。 上海房产律师朱久兴
上海资深房产律师朱久兴:13391262009违约不卖却不承担定金责任
 
双方签订房产买卖居间合同,是预定某日期前双方签订正式买卖合同的一种承诺,居间合同约定的定金,实质就是履约保证金。买方支付定金,卖方予以接受,那么双方均受合同法关于定金罚则的约束,即买方不同意于约定日期签订买卖合同则卖方有权没收定金;反之,卖方不同意签订买卖合同则需要双倍返还定金。
现实生活中,双方签订居间协议后,往往会出现各种原因导致一方不愿按约签订买卖合同。那么是否就一定严格按上述规则承担责任呢?
答案不尽其然。
本律师在10多年的律师从业经历中,代理过近百起房产纠纷案。其中一起案件,出卖方因家庭原因在签订居间协议后不同意签订买卖合同,也不同意出卖。买方起诉要求出卖方双倍返还定金。本律师代理出卖方应诉。最后法院判决采纳本律师的意见,从我方不愿意鉴定买卖合同的原因考虑,最终判决我方未违约,不承担双倍返还定金的责任。该案买方上诉,二审维持原判。
2016年初本律师代理一起出卖方因为房价上涨过快而毁约不愿签订买卖合同的案件,本律师代理买方起诉索要双倍定金。然而在审理过程中,出现我方未预料到的新情况。最后的结果是法院未支持双倍返还定金的请求,但法院支持了我方要求出卖方违约不卖的损失赔偿请求。
 
律师观点:虽然合同法对定金罚则的规定明确具体,但具体适用时,法院判决需要考虑导致一方不愿签订买卖合同的原因,双方签订居间协议的主体是否合法或者是否有授权等因素,最终确定不签订合同的一方是否需要承担违约责任,或者是否存在过错及各方过错大小。最终确定责任的承担。
 
如今房屋价格市场波动较大,一方签订居间协议后不愿按约签订买卖合同的情况时有发生,那么作为合同的相对方如何维权,维权的诉求如何确定,以及如何围绕诉求在诉前收集相应的证据等问题。均是需要承办案件的当事人或代理律师三思而后定夺,不能想当然地认为不签订合同的一方必然按定金罚则承担责任。
 
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